حتماً تا به حال برای شما هم پیش آمده که برای خرید و یا اجاره ملک به املاک رفته و با اصطلاحاتی مواجه شده باشید که معنی آنها را نمی‌دانید. املاک نیز مانند سایر شغل‌ها، اصطلاحات مخصوص به خود را دارد که بهتر است قبل از مراجعه به آن، با این اصطلاحات آشنا شوید تا بتوانید در هنگام خرید و یا اجاره، بهترین تصمیم را بگیرید. در این مقاله قصد داریم برخی از اصطلاحات کلیدی املاک را مورد بررسی قرار دهیم، با ما همراه باشید.
ملک کلیدی چیست
ملک کلیدی به نوعی از ملک گفته می‌شود که صاحبخانه تنها با تحویل کلید، شما را به عنوان صاحبخانه می‌شناسد و هیچگونه الزامی برای انتقال سند به شما نخواهد داشت. ملک کلیدی حداقل ۳۰ درصد پایین‌تر از قیمت ملک‌های موجود در منطقه به فروش می‌رسد، از این رو برخی از خریداران حتی بدون سند، ملک کلیدی را خریداری می‌کنند و برای سکونت یا اجاره دادن از آن استفاده می‌کنند.
شاید این سوال برایتان پیش بیاید که چرا یک ملک به صورت کلیدی به فروش می‌رسد و آن را از طریق روش‌های معمول به فروش نمی‌رسانند؟ در پاسخ به این سوال باید گفت، ممکن است ملک دارای مشکلی باشد که نتوان آن را به صورت معمول به فروش رساند، مثلا ملک دارای مالیات پرداخت نشده، عوارض نوسازی و بازسازی پرداخت نشده، عوارض شهرداری پرداخت نشده و مالیات آب و فاضلاب پرداخت نشده است، به همین دلیل برای فروش ملک به صورت معمول و سندی، مشکلاتی برای فروشنده پیش می‌آید و او ترجیح می‌دهد ملک خود را به صورت کلیدی به فروش برساند.
مبایعه‌نامه
اصطلاح مبایعه نامه یکی از اصطلاحاتی است که در خرید و فروش ملک، کاربرد فراوانی دارد. اصطلاح مبایعه نامه از دو بخش مبایعه و نامه تشکیل شده است که در آن مبایعه به معنی خرید و فروش و نامه به معنی سند است. با توجه به این توضیح، مبایعه نامه به معنی سند و قرارداد خرید و فروش است. در مبایعه نامه یک طرف به عنوان فروشنده و طرف دیگر به عنوان خریدار، نسبت به امضای قرارداد اقدام می‌کنند. مبایعه نامه در اکثر موارد در املاک و با دریافت کد رهگیری نوشته می‌شود و طرف‌های مبایعه نامه ملزم به انجام تمامی بندهای آن هستند.
بنچاق
در زمان‌های قدیم هیچ دفترخانه و املاک رسمی برای ثبت سند وجود نداشت، از این رو افرادی که اقدام به خرید ملک می‌کردند، با نوشتن بنچاق بین خود و امضای ریش سفیدان، مالکیت خود بر یک زمین را اثبات می‌کردند. در زمان‌های قدیم بنچاق به عنوان یک سند رسمی شناخته می‌شد، اما از سال ۱۳۹۱ و با افتتاح دفاتر ثبت اسناد برای اثبات مالکیت یک ملک، بنچاق کاربردی ندارد و حتماً باید سند تک برگ داشت. بنچاق را می‌توان با استفاده از روش‌های خاص و طی مراحل قانونی به سند تک برگ تبدیل کرد تا رسمیت پیدا کند.
سند منگوله‌دار
سند منگوله‌دار یک سند رسمی است که برای انتقال ملک به افراد و یا اثبات مالکیت یک ملک، استفاده می‌شود. سند منگوله‌دار از دو برگ تشکیل شده که یکی از آنها سند اصلی و دیگری کپی از سند اصلی است. در مواردی که به سند اصلی ملک نیاز باشد، می‌توان از سند منگوله‌دار نیز استفاده کرد. به صورت کلی سند منگوله‌دار با سند تک برگ تفاوت چندانی ندارد، اما اصالت و اعتبار سند منگوله‌دار نسبت به سند تک برگ بیشتر است.
سرقفلی
سرقفلی یکی از اصطلاحات رایج بازار املاک است که تنها برای املاک تجاری کاربرد دارد و برای املاک مسکونی استفاده نمی‌شود. قانون سرقفلی در واقع برای حمایت از مستاجران املاک تجاری تصویب شد. برای مثال فرض کنید یک مستاجر ملک تجاری، در ملکی که اجاره کرده است یک رستوران راه بیندازد و با تلاش و کوشش فراوان نام رستوران خود را پرآوازه کند، اما مالک بعد از یک سال مستاجر را بیرون کند. بدیهی است که مستاجر بسیاری از مشتریان ثابت خود را از دست می‌دهد. به همین دلیل حق سرقفلی به عنوان حق مسلم مستاجر تصویب گردید تا مالک نتواند مستاجر را به راحتی بیرون کند و در صورت بیرون کردن، مالک مجبور باشد هزینه‌ای بابت هزینه سرقفلی به مستاجر بپردازد. نکته‌ای که در این میان حائز اهمیت است این است که حق سرقفلی باید در قرارداد تجاری نوشته شود، در غیر این صورت مستاجر نمی‌تواند ادعایی در این باره داشته باشد.
تفکیک و افراز
تفکیک و افراز دو اصطلاح رایج حوزه املاک هستند که با یکدیگر تفاوت‌هایی دارند، اما هنوز هم برخی از افراد این دو را با یکدیگر یکسان می‌دانند. تفکیک کردن به معنی مجزا کردن اموال منقول از یکدیگر است. برای مثال در تفکیک کردن، یک ملک ۵۰۰۰ متری به ۵ ملک ۱۰۰۰ متری تبدیل شده و بین شرکا تقسیم می‌شود. افراز کردن به معنی جدا کردن اموال مشاع (مانند پارکینگ، راه پله و ...) بین شرکا به نسبت سهم آنها است. به صورت کلی در تفکیک اموال دارای سند بوده و در افراز، اموال مشاع و بدون سند هستند.
گواهی پایان‌کار
گواهی پایان کار، سندی است که سازنده یک ملک باید آن را دریافت کند تا حق فروش و یا دریافت سند برای ملک خود را داشته باشد. در گواهی پایان کار، در واقع شهرداری اعلام می‌کند که ساختمان مطابق با مقررات ملی ساختمان و رعایت اصول فنی و بدون تخلف از نقشه‌های صادر شده، ساخته شده است و به دفاتر رسمی و اداره‌ها اجازه ایجاد انشعابات برق، آب و گاز و امکان خرید و فروش ملک را می‌دهد.
اجاره‌نامه
اجاره نامه همانطور که از نامش پیداست، به سندی گفته می‌شود که بین موجر و مستاجر نوشته می‌شود و طی آن مالک و مستاجر ملزم به اجرای تعهدات خود می‌گردند. در اجاره نامه موارد مختلفی مانند مدت زمان اجاره، میزان رهن و اجاره، طرفین قرارداد، اطلاعات کامل ملک مورد اجاره و ... درج می‌شود. اجاره نامه معمولا در دو نسخه نوشته می‌شود که یکی از نسخه‌های آن در دست مالک و نسخه دیگر در دست مستاجر خواهد بود. علاوه بر موارد مندرج در قراردادهای اجاره‌نامه معمول، می‌توان بندهایی به اجاره نامه اضافه کرد که به امضای دو طرف برسد و الزام قانونی پیدا کند. برای مثال ممکن است مالک شرط کند که اگر مستاجر حتی برای یک ماه اجاره را دیر پرداخت کرد، ملزم به تخلیه منزل است.